Se vendi l’immobile acquistato con i benefici prima casa prima di 5 anni, hai 12 mesi per comprarne un altro. Ma è sufficiente registrare il compromesso per bloccare il termine? No. La risposta dell’Agenzia delle Entrate è chiara.
Un quesito ricorrente per chi vuole fruire delle agevolazioni prima casa, che offrono un consistente risparmio fiscale, è: basta il contratto preliminare? O è sempre necessario stipulare il rogito definitivo di compravendita immobiliare?
Ad esempio, se hai venduto la tua “prima casa” per la quale avevi goduto delle agevolazioni, ma lo hai fatto prima che fossero passati cinque anni dall’acquisto, allora saprai che hai un anno di tempo per riacquistarne un’altra e adibirla ad abitazione principale, pena la perdita dei benefici fiscali ottenuti in precedenza. Ma cosa succede se i tempi per il rogito si allungano e riesci solo a firmare il contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) entro la scadenza?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è netta e non lascia spazio a dubbi: non è sufficiente stipulare e registrare il compromesso per bloccare il termine.
Quando si perde l’agevolazione prima casa?
L’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986 (Testo Unico Registro)
.
Chi compra con il beneficio paga l’imposta di registro al 2% (anziché 9%), o l’IVA agevolata al 4% (anziché 10%) se acquista dall’impresa costruttrice; inoltre, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa, non proporzionale.
Ma attenzione: se l’immobile viene venduto prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, scatta inesorabilmente la decadenza, salvo un’eccezione: il cosiddetto riacquisto.
Riacquisto entro un anno: come salva il beneficio
Il comma 4 della Nota II-bis stabilisce che non si perde l’agevolazione se, entro un anno dalla vendita, si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale .
Quindi la regola è semplice: Hai venduto prima dei 5 anni? Allora hai 12 mesi per comprare un’altra casa e mantenere i benefici fiscali.
Ma cosa significa “comprare”? Basta il compromesso?
Il preliminare è sufficiente per evitare la decadenza?
La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 314/2025.
Il caso era questo: un contribuente aveva acquistato, nel 2021, la prima casa con l’agevolazione; la aveva poi venduta, nel gennaio 2025. A settembre 2025 aveva registrato il contratto preliminare per l’acquisto della sua nuova abitazione principale. Aveva però il timore di non riuscire a stipulare il rogito di compravendita entro i 12 mesi previsti (cioè entro gennaio 2026).
La domanda posta nell’interpello era chiara: la registrazione del preliminare “blocca” il termine di un anno?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata negativa. L’Agenzia ribadisce un principio già affermato in passato: il contratto preliminare ha soltanto effetti obbligatori tra le parti, non traslativi della proprietà immobiliare.
In parole semplici, ciò significa che:
- con il preliminare ti obblighi a comprare,
- ma la proprietà non si trasferisce:
- l’acquisto vero e proprio avviene solo con il rogito notarile.
E poiché la norma parla di “acquisto” entro un anno, serve il contratto definitivo, non basta il compromesso.
Conseguenze della decadenza dalle agevolazioni prima casa
La conseguenza pratica di questa impostazione è evidente. Se entro 12 mesi dalla vendita non stipuli il rogito:
- perdi l’agevolazione (tecnicamente, decadi)
- devi versare la differenza d’imposta che avevi risparmiato godendo delle agevolazioni;
- sei tenuto a pagare anche gli interessi e una sanzione del 30%.
E la proroga a 2 anni introdotta dalla Legge di Bilancio 2025?
Qui nasce spesso confusione. La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024) ha portato da 1 a 2 anni il termine per vendere l’immobile già posseduto quando si acquista una nuova prima casa.
Lo si fa, in sostanza, per godere della doppia agevolazione. Ma attenzione: questa modifica riguarda il comma 4-bis della Nota II-bis, non il comma 4.
Sono due situazioni diverse e te le spieghiamo in questa tabella:
L’Agenzia è chiarissima: le norme agevolative sono di stretta interpretazione. Non si possono applicare per analogia a casi simili ma non espressamente previsti.
Quindi, in pratica, nell’ipotesi di cui ci stiamo occupando, secondo l’Agenzia delle Entrate non opera l’estensione automatica del termine a 2 anni. L’interpretazione analogica non è ammessa.
Cosa succede se non riesci a rogitare in tempo?
Se ti accorgi che non riuscirai a stipulare l’atto definitivo entro 12 mesi, hai una possibilità.
Puoi presentare, prima della scadenza dell’anno, una dichiarazione all’Ufficio dove è stato registrato l’atto di vendita, manifestando la volontà di non riacquistare, o l’impossibilità di farlo entro il termine previsto.
In questo modo dovrai pagare la differenza d’imposta, più gli interessi, ma non ti verrà applicata la sanzione del 30%
.
È una forma di “ravvedimento” preventivo, valida e riconosciuta dall’Agenzia.
E se in futuro la legge cambiasse?
L’istante aveva anche chiesto se, in caso di futura proroga legislativa, fosse possibile ottenere rimborso.
L’Agenzia non apre a questa possibilità e ribadisce che, allo stato attuale, il termine resta di 12 mesi; ferme restando le eventuali modifiche che il legislatore intenderà apportare alla normativa sulle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale.
Conclusione: basta il preliminare?
La risposta è netta: no, il preliminare non basta per “salvare” le agevolazioni fiscali.
Per non decadere dall’agevolazione prima casa in caso di vendita infraquinquennale serve, necessariamente, il rogito di compravendita, che deve avvenire entro 12 mesi. Il solo compromesso non è sufficiente.
Se hai dubbi sulle tempistiche del mutuo o del costruttore, è fondamentale pianificare con attenzione i tempi.
Regola pratica in 4 righe
- Vendita prima casa entro 5 anni: c’è il rischio decadenza dalle agevolazioni concesse.
- Per evitarla, occorre effettuare il nuovo acquisto di un’altra “prima casa” entro 12 mesi.
- Il contratto preliminare (compromesso) non vale a salvare le agevolazioni.
- Serve sempre il rogito notarile di compravendita, da stipulare entro un anno dalla vendita della precedente abitazione principale che aveva fruito delle agevolazioni.
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